immobili vincolati, avveramento
condizione
Not. Maria
Luisa Semi
Quali modalità
di trascrizione vanno osservate, in caso di avveramento condizione (mancato
esercizio della prelazione da parte dello Stato) nella vendita di immobili
vincolati?
Not. Lorenzo Ferretto
Ritengo che la scelta delle modalità di trascrizione dipenda strettamente dalle
modalità di redazione dell'atto di compravendita, dell'atto cioè con il quale
si inizia una fattispecie complessa (a formazione progressiva), che si conclude
o con l'esercizio del diritto di prelazione ovvero con la mancata possibilità,
per decorso del termine, di esercitare detto diritto.
Se pertanto l'atto, che è un atto ad effetti reali sospesi (siconsideri che non
solo non passa la proprietà, ma addirittura la trasmissione del
possesso viene sanzionata penalmente) viene impostato - come io ritengo
necessario - come sottoposto alla condizione sospensiva del mancato
esercizio in tempo utile del diritto di prelazione, necessariamente anche la
nota dovrà contenere - e nel quadro A - per renderla pubblica ai terzi, la
suddetta condizione di diritto sospensiva.
Ne consegue ulteriormente che anche i successivi eventi (esercizio o mancato
esercizio nei termini, della prelazione) dovranno essere resi pubblici ai
terzi, e ciò tramite un apposito atto, che nella stragrande maggioranza dei
casi, è un atto bilaterale di riconoscimento delmancato avveramento della
condicio juris e di immissione del possesso del bene oggetto di vincolo.
Tale atto consentirà inoltre la riscossione delle imposte relative al
trasferimento, da versarsi entro 20 giorni dall'avveramento della condizione
anche se, dal lato fiscale, sostituibile con tempestiva presentazione del mod.
2 di avverata condizione).
Da quanto sopra sommariamente e sinteticamente esposto, ritengo che ne dovrebbe
conseguire un obbligo - o almeno un onere - di un successivo
negozio, che, in estrema ipotesi, potrebbe anche essere contenuto nelle
premesse di una successiva rivendita ed annotato a margine dell'originaria nota
di trascrizione.
Ritenete che questa ricostruzione sia rispondente alla legislazione
particolare, nonché al sistema di pubblicità immobiliare?
Not. Marco Lanzavecchia
Sono
perfettamente d'accordo con te, anche sulla possibilità di un'eventuale
inserimento della dichiarazione bilaterale di avveramento della condizione
sospensiva in premessa di successiva rivendita.
Che ne pensi
dell'ipotesi di una dichiarazione unilaterale dell'avente causa (in caso sia
difficile reperire il suo dante causa) se suffragata da un
documento della Soprintendenza?
Not. Lorenzo Ferretto
Riterrei
senz'altro compatibile una dichiarazione unilaterale sul presupposto che, ai sensi
dell'art. 60, D.Lgs. 490/1999, l'Ente territoriale che intende esercitare la
prelazione deve notificare il relativo provvedimento ad entrambi i
contraenti.
Alla luce di quanto sopra, riterrei anche non strettamente indispensabile un
documento proveniente dalla Soprintendenza.
Ritengo comunque senz'altro preferibile (anche tenuto conto delle possibili
"inadempienze" degli Enti pubblici nella notificazione) un atto
bilaterale, in cui entrambe le parti dichiarino:
- di non aver ricevuto (nei tempi previsti dalla legge) alcuna notificazione;
- di riconoscere l'intervenuta efficacia traslativa dell'atto;
- di effettuare l'immissione nel possesso;
- di perfezionare il pagamento del prezzo (nel caso in cui il suo versamento
fosse stato subordinato alla mancata prelazione);
- di versare le imposte relative al trasferimento e richiedere eventuali
benefici o agevolazioni fiscali (nel caso non sia già stato presentato
apposito mod. 2).
Not. Marco
Lanzavecchia
Mi convince.
Il caso della dichiarazione unilaterale lo possiamo considerare una ipotesi
residuale (comunque praticabile ed ancor più con eventuale documentazione a
supporto) qualora sia decorso del tempo e si faccia fatica a reperire la parte
dante causa.
Ad esempio,
qualora sia stata effettuata la denuncia di avveramento di condizione soltanto
all'Ufficio del Registro.
Una constatazione in tal senso, anche nel corpo dell'atto di rivendita e sulla
cui base effettuare l’annotazione, mi pare opportuna.
giovanni de marchi
È da ricordare
che se l'atto ricognitivo contiene una quietanza, sarà registrato non a tassa
fissa, ma con quella proporzionale dello 0,50%.
Not. Maria
Luisa Semi
Grazie a tutti i colleghi che mi hanno dato risposta.
Mi sembra che l'opinione dei più consista nel ritenere, se non
assolutamente necessario, più che opportuno redigere l'atto di avveramento di
condizione (decorsi due mesi, non sessanta giorni).
Tuttavia..... Giovanni Casu
(Studio 03.05.2000, n. 2749) sostiene che:
"Si pone ora il problema
concreto se sia opportuno far risultare l'inefficacia temporanea dell'atto nei
registri immobiliari.
Data la temporaneità di questa
inefficacia, e dato soprattutto che si tratta di inefficacia non pattizia,
bensì disposta per legge, non vi è alcun dubbio che essa sia operativa e riferibile
ai terzi anche senza trascrizione.
Per di più, ove trascritta,
richiederebbe un'operazione di cancellazione una volta che lo Stato sia
decaduto dal diritto di esercitare la prelazione.
Va da sé che nel corpo dell'atto
dovrà risultare l'inefficacia temporanea in discorso, per chiarezza negoziale
e, al limite, si potrebbe suggerire di indicare questa inefficacia nel quadro D
della nota di trascrizione."
E quindi?